泉州房貸利率“換錨”啟動(dòng) 利率下限與全國政策一致

10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，這也被市場稱作房貸利率“換錨”。

個(gè)人住房貸款參考LPR定價(jià)后，泉州對(duì)于首套、二套，以及商業(yè)用房等有什么信貸政策規(guī)定？如何用LPR計(jì)算個(gè)人住房貸款實(shí)際支付的利率？記者就此走訪泉州有關(guān)部門。

泉州利率下限 與全國政策一致

記者從有關(guān)部門了解到，目前，泉州市個(gè)人住房貸款利率下限與全國統(tǒng)一的住房信貸政策要求保持一致。首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率，二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。

此外，2019年10月8日前已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行；已簽訂合同但未發(fā)放的個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

另據(jù)了解，目前公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款參照LPR定價(jià)，公積金貸款仍按照原公積金貸款利率政策執(zhí)行。

有關(guān)部門介紹，個(gè)人住房貸款利率應(yīng)參考最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR定價(jià)，銀行在具體操作中，在借貸雙方協(xié)商一致的前提下，會(huì)在合同中約定明確的LPR參考時(shí)間確認(rèn)方式。比如合同簽訂日前一日相應(yīng)期限的LPR，或起息日（貸款發(fā)放日）前一日相應(yīng)期限的LPR。

目前LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種，1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款直接參照相應(yīng)期限的LPR定價(jià)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率可由銀行自主選擇參考的期限品種定價(jià)。

如何計(jì)算個(gè)人實(shí)付利率？

那么如何用LPR計(jì)算個(gè)人住房貸款的借款人實(shí)際支付的利率？記者從有關(guān)部門了解到，LPR是貸款定價(jià)的參考利率，個(gè)人住房貸款的借款人實(shí)際支付的利率要在LPR的基礎(chǔ)上，首先確認(rèn)本地區(qū)域差別化信貸政策規(guī)定的加點(diǎn)下限，再綜合考慮銀行經(jīng)營情況、借款人風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，由借貸雙方平等協(xié)商確定，具體表示方式為在相應(yīng)期限LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)。

比如一筆首套房個(gè)人住房貸款，貸款期限20年，泉州市執(zhí)行的差別化信貸政策明確首套房的加點(diǎn)下限為相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），以借貸雙方協(xié)商一致在加點(diǎn)下限的基礎(chǔ)上加50個(gè)基點(diǎn)為例，參照2019年9月20日公布的5年期以上LPR4.85%定價(jià)，則該筆貸款的實(shí)際執(zhí)行利率為5.35%（4.85%+0.50%=5.35%）。

如果一筆二套房個(gè)人住房貸款，貸款期限20年，泉州市執(zhí)行的差別化信貸政策明確二套房的加點(diǎn)下限為相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)，以借貸雙方協(xié)商一致在加點(diǎn)下限的基礎(chǔ)上加15個(gè)基點(diǎn)為例，參照2019年9月20日公布的5年期以上LPR4.85%定價(jià)，該筆貸款的實(shí)際執(zhí)行利率為5.60%（4.85%+0.60%+0.15%=5.60%）。

有關(guān)部門介紹，通過上述案例和算法可以看出，由于各銀行上浮基點(diǎn)不盡相同且存在變化，借款人風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，不同借款人實(shí)際支付利率也會(huì)產(chǎn)生不同情況，借款人可在向各銀行咨詢后，自行選擇適合的貸款產(chǎn)品。

可選擇固定或浮動(dòng)利率

記者了解到，LPR執(zhí)行后，個(gè)人住房貸款仍可選擇固定利率或浮動(dòng)利率的利率執(zhí)行方式。選擇固定利率的，貸款利率由LPR加點(diǎn)確定，且在借款期限內(nèi)，該利率保持不變；選擇浮動(dòng)利率的，貸款利率由LPR加點(diǎn)確定，并按照借款合同約定的利率調(diào)整周期進(jìn)行調(diào)整，利率隨參考的LPR變動(dòng)而浮動(dòng)。

新發(fā)放個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期最短為1年，也可選擇1年以上的重定價(jià)周期。也就是說，每筆個(gè)人住房貸款利率調(diào)整最頻繁的情況是按年變化，貸款利率、月還款額不會(huì)按月調(diào)整變化。

比如經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，約定重定價(jià)周期為1年，貸款利率“于1月1日調(diào)整”，則貸款利率會(huì)在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加點(diǎn)重新計(jì)算。如果經(jīng)借貸雙方協(xié)商一致，約定重定價(jià)周期為3年，貸款利率“于起息日在對(duì)月對(duì)日調(diào)整”，如起息日為2019年10月28日，貸款利率會(huì)在每隔3年的10月28日按照當(dāng)年10月20日的LPR加點(diǎn)重新計(jì)算。

（記者 王宇）