房價會降還是會漲？“因城施策”是什么意思這意味著什么

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。”這是今年政府工作報告中有關“涉房”表述。據了解，這是繼2018年政府工作報告提出“房住不炒”后，再次提出“房住不炒”，2019年并未提及。

外界關心，這番表述背后有何考慮？對于房地產市場，又將產生什么影響，房價是會降還是會漲呢？

房住不炒的主基調未變

今年兩會上，政府工作報告強調，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。”

專家指出，中央多次強調“房住不炒”傳遞的信號是，這將是很長一段時間內我國房地產市場調控的主基調，一方面強化了房子居住品的定位和功能，另一方面淡化弱化其投資品的炒作功能，這有利于降低房地產金融風險，促進樓市平穩健康發展。

就房地產的居住功能而言，北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都師范大學教授趙秀池表示，目前我國仍處于城市化加速階段。2019年城市化率為60.6%，按保守估算，每年大約1200萬人口進城，所以城鎮的住房需求還在不斷增加。一方面需要為新進城居民解決住房問題，另一方面原來的城鎮人口的住房需求也還有不少缺口。 為了滿足居民日益增長的住房美好愿望，隨著城鎮人口的不斷增加，住房的供應必須不斷增加，直到城市化目標完成，這個趨勢不會改變。

從炒作風險來看，目前房地產市場面臨著“三高”風險。一是房價高；二是庫存高；三是杠桿率高。2019年底，個人住房貸款余額30.07萬億元，同比增長16.7%，過高的住房信貸不僅透支購買力，而且還將擠壓其他消費。

上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，盡管房地產市場面臨很大的壓力，但是房住不炒依然要堅持，近期全國各地也在積極管控房地產業務，尤其是中介業務等，說明穩價格、穩交易依然是政策面基本導向。

趙秀池認為，在“房住不炒”的定位下，主管部門和地方既要通過制度設計嚴控炒房，又要大力發展租賃市場，建立租購并舉的住房制度，給承租人賦權，通過減免稅收加大對個人房東和租賃機構的支持力度，增加租賃住房的供給，減少住房市場的購買壓力。

更強調城市政策的靈活性

本次政府工作報告還提出，“因城施策”。

嚴躍進表示，此次兩會重提“因城施策”，其含義在于希望各地基于樓市實際情況來決定具體實施政策，為各地政策松綁提供了更大的空間。實際上今年各地土地交易和房屋交易都很弱，各地進行政策放松是有必要的，市場交易只有穩定，樓市才能發展得更好，預計兩會后政策放松概率加大。

趙秀池對此表示，下一步要落實地方政府的主體責任，因為只有地方政府對當地情況比較了解，也才能做到因城施策，平衡供求關系，促進房地產市場平穩健康發展。

從中央布局來看，因城施策絕非坐視不管，讓地方隨意決策。

根據住建部部署，目前正推進全國一張網建設。

即各地建立以房屋網簽備案數據為基礎的房地產市場監測體系，為房地產市場調控提供數據支撐和決策依據，促進房地產市場平穩健康發展。市、縣住房和城鄉建設部門應當及時完善房屋網簽備案系統，按照房屋網簽備案業務操作規范要求，統一流程開展房屋網簽備案工作，及時獲取和上傳交易數據，實現新建商品房、存量房網簽備案全覆蓋。

趙秀池對此表示，對于地方而言，通過網簽備案系統能夠更加準確地掌握當地的住房信息，進而制定正確的房地產調控政策，穩定社會預期，其因城施策更加有的放矢。對于中央而言，通過全國一張網建設，有利于中央對地方樓市調控進行監管，同時也能夠更加全面地掌握全國樓市動態，從全國層面對市場進行監控研判。

房地產市場依然存在較大空間

今年的政府工作報告還指出，“促進房地產市場平穩健康發展”。

嚴躍進表示，房地產發展目標依然是平穩健康發展，就當前樓市情況看，市場交易偏弱、樓市投機依然較多、部分貸款資金繼續進入房地產，這都是后續需要重點關注的內容。

嚴躍進表示，相比而言，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”、“落實地方政府主體責任”等內容沒有寫入此次兩會報告，這也使得各地在平衡房地產和宏觀經濟關系、鼓勵地方政府穩定房地產方面有更大的作為。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華此前告訴中國新聞周刊，在保持市場平穩發展的背景下，加上疫情的影響，今年房價大幅上漲的基礎并不存在。

此次，政府工作報告還提出，“深入推進新型城鎮化，發揮中心城市和城市群綜合帶動作用。完善便民設施，讓城市更宜業宜居”。

趙秀池表示，這也是樓市的一大脈動。新型城鎮化建設中，城市群的發展非常重要，城市群的發展可以起到1+1大于2的效果。城市群發展中，每個城市要找好自己的定位，與城市群中的中心城市和其他城市錯位發展，互相扶持。因此，城市群要做好城市群規劃，確定各自的產業發展定位，進而確定各城市需要的崗位。

嚴躍進表示，完善便民設施的類似表述，之前相對是比較少的，這有兩個重要含義。第一，城市發展不局限于住房建設，更強調宜居性，后續補短板是重要的內容，尤其是在城市公共設施等方面會強化，包括老舊小區改造等都是重要的發力點。第二，城市的功能定位更加清晰，“宜業宜居”成為關鍵，后續預計城市建設將獲得更多的財政支持，尤其是在綠化率提升、新基建建設、公共醫療衛生設施建設等方面會發力，這對于房地產發展也具有積極的作用。