一二線城市樓市有望率先筑底放量 “穩(wěn)”成主基調

經(jīng)過2018年密集的政策調控，在限購、限價、限貸、限商、限售等多重限制下，房地產(chǎn)市場從之前的高溫逐漸退燒，并步入理性發(fā)展軌道。業(yè)內人士預判，今年房地產(chǎn)調控以穩(wěn)為主，政策上不會大起大落，當以微調為主，同時落實城市主體責任，預示樓市調控靈活性增強。

“穩(wěn)”將成為房地產(chǎn)市場主基調

2019年政府工作報告中對房地產(chǎn)市場作了新的定調：更好地解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內普遍認為，這表明一方面中央把住房保障擺在更加重要的位置，另一方面也表明市場與保障兩者分開的思路。在市場方面，繼續(xù)強調平穩(wěn)健康發(fā)展，2019年“穩(wěn)”將成為房地產(chǎn)市場的主基調。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，政府工作報告所提到的城市主體責任，其內容核心是此前全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提到的穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期。而房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，其實是雙向調節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

“政策總基調沒有變，依然是‘穩(wěn)’。”北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認為，落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”要求，今年各地定位房地產(chǎn)市場不會離開這個主基調。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的核心，就是要防止房價暴漲暴跌，“房住不炒”的定位沒有變。

今年以來，包括上海、河南、福建等多地調控也以穩(wěn)為主，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展被提到前所未有的高度。

不僅是調控政策，與樓市密切相關的信貸政策，也將在今年保持“求穩(wěn)”態(tài)勢。政府工作報告提出，要引導金融機構擴大信貸投放、降低貸款成本，精準有效支持實體經(jīng)濟，不能讓資金空轉或脫實向虛。加大對中小銀行定向降準力度，釋放的資金全部用于民營和小微企業(yè)貸款。

業(yè)內人士認為，這對金融支持小微企業(yè)的導向十分明確，結合此前2月底央行表態(tài)“繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風險，審慎發(fā)放開發(fā)貸款和個人按揭貸款”，房地產(chǎn)金融管控將會依然嚴格。

多地政策微調成趨勢

今年政府工作報告強調，落實城市主體責任，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這意味著，“一城一策”的調控將繼續(xù)，樓市調控靈活性增強。從目前各個地方政府的做法看，結合自身城市特點，有條件有策略放松調控的同時，兼顧人才引進和城市活力營造，正在成為新的趨勢。

如福建省提出，落實城市主體責任，編制實施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門編制“一城一策”實施方案；河南省明確堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。另外，杭州、寧波、成都、長沙等地還明確將開展房地產(chǎn)市場調控“一城一策”試點。

“在‘房住不炒’的大前提下，‘一城一策’已經(jīng)成為核心政策邏輯。中央定原則，地方定細則，夯實城市政府主體責任。‘一城一策’既能給予地方調控的靈活性，同時避免統(tǒng)一調控帶來的系統(tǒng)性風險。”貝殼研究院院長楊現(xiàn)領表示。

據(jù)相關研究機構統(tǒng)計，當前全國近20個城市對樓市調控進行了微調，“因城施策、一城一策”的特點更明顯。從今年1月開始，海口、廣州、西安、大連、常州等城市陸續(xù)發(fā)布了人才引進政策。業(yè)內人士分析認為，這些城市針對人才引進的新政策，對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場將產(chǎn)生短期的利好作用。

“調控全面退出的可能性較小，‘房住不炒’和‘因城施策’兩個原則不會改變，同時，住房租賃市場局面的打開客觀上也要求房價穩(wěn)定。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，“不過，結合當前宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場形勢，2019年房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)適度的結構性調整，二季度前后政策可能適度放松。”

多位業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)政策存在適度調整的現(xiàn)實需求。從內部看，要加大對住房剛需的支持，減小對改善性需求的誤傷，特別是小戶型向大戶型置換的需求；從外部看，我國經(jīng)濟新舊動能轉換仍需時間。預計將繼續(xù)支持正常的首次置業(yè)和改善需求，支持跨城市流動人口的住房置換，并對二套、多套住房以及投資投機性需求依然保持高壓態(tài)勢。

一二線城市有望率先筑底放量

近期，一些地方樓市成交活躍度提高、個別項目房價上調，例如，燕郊樓市再度活躍；深圳某高端樓盤開盤，因操作人數(shù)眾多，看房預約軟件失靈；杭州再現(xiàn)萬人搖號，中簽率僅為1.5%；無錫、南京、蚌埠等地也相繼傳出在售樓盤漲價的消息。

但從全國而言，整體仍處于降溫通道。“春節(jié)后，個別城市的確存在個別項目漲價，千人看房、土拍升溫等跡象，但我們認為基于前期需求、購買力透支而造成的需求疲軟問題仍將持續(xù)一段時間，難改總體市場下行調整的大趨勢，三四線城市也將面臨更大的調整壓力。”克而瑞研究中心報告指出。

房價方面，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月，中國100個受監(jiān)測城市房價平穩(wěn)，新建住宅平均價格為14724元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，漲幅較上月回落。成交量方面，受春節(jié)假期影響，樓市整體成交大幅下滑。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2月，全國29個重點城市整體成交960萬平方米，環(huán)比銳減53%，相比2018年同期降幅達28%。

保利發(fā)展戰(zhàn)略研究院和保利投顧研究院日前聯(lián)合發(fā)布的《白皮書》認為，2018年四季度，全國性的市場運行周期拐點已確立。預計2019年將是樓市“調整年”，但局部窗口顯現(xiàn)，下半年先行一二線城市有望率先筑底放量。目前房價和購買力錯配，三四線城市購買力透支下帶來更長的尋底期。

多位研究人士認為，為保證樓市平穩(wěn)運動，中央將持續(xù)對沖，通過授予地方靈活空間，采取如放寬落戶條件、取消限購等政策，利用資金面下調、購房利率上浮區(qū)間等工具釋放利好。隨著資金從三四線城市向一二線城市回流，預計全年市場將延續(xù)調整，先行一二線城市將有望率先筑底。

中國指數(shù)研究院認為，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)出“市場趨于合理、投資增速放緩”，“因城施策推進，市場量價趨穩(wěn)”，“一線城市加大有效供給，二線城市人才競爭引導需求，三四線城市受棚改政策調整下行壓力加大”等幾大特點。預計未來房地產(chǎn)市場將延續(xù)分化，一二線城市有望低位企穩(wěn)，市場表現(xiàn)將優(yōu)于三四線，部分購買力透支、經(jīng)濟基礎較差、缺乏人口支撐的弱二線和三四線城市將面臨較大的去化風險。