2016年廣州租金穩中微漲 電梯物業租賃份額同比擴大

春節后，租房市場又會迎來一年一度的熱潮。據廣州市房地產中介協會監測統計，2016年全市住宅租金均價為39.89元/平方米，其中中心城區41.84元/平方米，外圍城區26.72元/平方米，全年租金價格穩中微漲。從總體而言，隨著物價上漲，租金整體向上，不過在部分區域，隨著批發等商圈調整，房租的租金不升反降，如海珠區逸景翠園兩房單位2016年的月租金比2015年下降180元，荔灣區富力廣場50平方米的單位從2015年的3200元/月下調100元至3100元/月。

文/表 廣州日報記者李鳳荷

不少租客外溢至外圍區域

據相關中介經理反映，受年初經濟疲乏的影響，2016年以來，來穗務工人員的數量較往年未見大幅上升，從而平抑了租賃需求的快速增長。

對于大部分租客而言，選擇租房仍是以價格為主導，但盤源質素也越發成為一個關鍵影響因素。

隨著租客對居住要求的提高，越來越多求租者愿意小幅增加預算，選擇電梯樓或小區的物業。因此，較為新凈、居住環境安全、配套齊全以及核心地段的租房租金保持堅挺。

隨著城市建設推動疊加市中心盤少價高，租客向近郊外溢。首先，外圍區域的交通網絡及居住配套在不斷完善；其次，電子商務時代下辦公場所趨向靈活化；再者，市中心租賃盤源供應緊缺，租價高企，三因素的共同作用下，不少租客外溢至外圍區域，促使其租賃市場得到發展。

市區樓梯樓散盤月租1500元以下

據廣州市房地產中介協會分析，2016年，43.4%的租賃成交月租金在1500元以下，占比較2015年小幅提升1.6%，主要分布在越秀區光塔路-惠福路、沙涌南-瑤臺的樓梯樓散盤，荔灣區的白鶴洞、茶滘社區，海珠區同福路的散盤，天河區車陂-東圃的樓梯樓散盤，白云區澤德花苑、新市花園、城西花園，黃埔區石化生活區、港灣一村，番禺區市橋、鐘村、大石的散盤，以及南沙、花都、增城等樓盤片區。

月租金在1500～2500元之間的占比下滑4.4%至22.3%，部分樓盤該區間的租賃份額有所縮窄，整體份額傾于向上偏移，一定程度反映了其租金的上行趨勢，包括海珠區保利紅棉花園等。

月租金在2500～3500元之間的租賃占比穩定在13%。而3500元以上占比超過兩成，同比擴大2.6個百分點。該租金區間的物業多位于以下板塊及樓盤：一是兩大CBD天河北及珠江新城；二是大型小區及大戶型供應較多的樓盤，如越秀區東風廣場、荔灣區富力廣場等；三是珠江沿岸及豪宅盤，如珠江帝景、芭堤水岸、星河灣等。

電梯物業租賃份額同比擴大

房地產中介協會人士分析認為，近年來租金區間一直趨于向上靠攏，主要因為：一是整體物價上漲；二是隨著新樓盤的不斷建成并投入租賃市場，優質電梯樓的供應增多，加之樓齡較高的樓梯樓漸顯老舊，電梯物業的租賃份額同比擴大約4個百分點，造成了租金的結構性上升；三是租客愈加關注租盤質素，除了租金價格，房源的裝修配套情況、舒適度、安全性也是其租房的重要考慮因素，因此越來越多求租者愿意小幅增加預算，選擇電梯樓或小區的物業。

大數據分析：名盤租金也有下調

廣州市房地產中介協會人士對部分樓盤的租金進行抽樣調查，對比同一物業2015及2016年的租金水平，他們發現即使是市場上的名盤，租金也并非“永升不降”，一些位處批發商圈的名盤租金因商圈業態調整而出現下調。

從抽樣的名盤來看，整體上各盤租金調整幅度不大，普遍為10%以內，或月租調整100~200元。在珠江新城、環市東-淘金等商務區，租賃需求仍較緊張，尤其是小戶型，因此租金依然堅挺并保持慣性向上，如鉑林國際公寓、淘金路散盤等，租金同比漲幅在5%以上。

名盤租金的抽樣調查可以看出交通配套的建設影響租賃市場發展，租客東移趨勢明顯，尤其是天河以東的地鐵、BRT沿線，而客量的增長自然也促進了租金的上行，如車陂的富力天朗明居、黃埔的石化大院、蘿崗的保利林語山莊等，同一物業時隔一年重新放租時租金上調了6%~8%。

部分大型樓盤供需兩旺，租金價格走勢也較為穩健，如中怡城市花園、金碧花園等，租金變化幅度約在3%左右。

一些以專業市場商戶為主力客戶群體的樓盤，受經商環境影響，租金上漲乏力，如毗鄰中山八路童裝批發市場的富力廣場，一個50平方米的單元2015年月租為3200元，2016年再次放租時月租下調100元。位于廣州大道南布匹批發商圈的逸景翠園兩房單位，2015年月租為4680元，2016年則為4500元。

綜合熱門樓盤的網簽均價以及租價，可見租金回報率基本在1.6%~2.6%左右，其中番禺祈福新邨、白云匯僑新城與富力半島花園等回報率相對較佳，分析原因可以發現，一方面，這些樓盤網簽均價普遍不高于2萬元，相對實惠；另一方面，樓盤較高的租賃熱度保證了其租值。