征房產稅最佳時機 倪鵬飛預測2017年的房價走勢（2）

NBD：有觀點認為，房地產稅對調控房地產作用不大，房地產稅出臺面臨難題，您怎么認為？

倪鵬飛：房地產稅對宏觀調控能不能起作用，我認為重慶的這次嘗試是一個很好的觀察。從實施效果來看，對“三無人員”的二套房開始征收房地產稅變為對一套房征收，作為阻擊炒樓的重要措施，很快起到了穩定重慶樓市的作用，盡管重慶房地產稅稅率不高。

一些研究機構的研究結果顯示：上海、重慶兩個城市的實踐表明，房地產稅對抑制房地產投資是有效果的，只是由于征收的范圍和程度非常有限，綜合效果還不夠顯著。

下一步，我認為深圳應該是房地產稅擴大試點的理想城市。深圳是改革開放的排頭兵，許多創新制度都是在深圳先行先試的。深圳目前的市場化程度比較高，應該更多地用經濟而不是行政手段解決市場問題。內地房地產模式最初學自香港，這個橋梁是深圳，實際上是深圳學香港、全國學深圳。香港房地產模式體系中就有房地產稅，深圳也可配套借鑒香港的經驗，創造適合內地發展的模式，供全國借鑒。

防范風險要“抑制炒”、“支持住”

NBD：多個城市近期上調了貸款利率折扣，個人房貸監管趨嚴，您認為未來房貸利率趨勢如何？

倪鵬飛：我認為貸款利率的變化是合理回歸，正常的消費行為要按正常的利率開展，尤其當房地產市場出現分化的時候，中央提出因城施策，三四線城市應該松貸款支持消費，一二線城市緊貸款抑制投資，但金融機構出于盈利性和安全性考慮，為了擴大一二線城市市場份額，在最低利率的基礎上實行八五折信貸，不僅刺激了消費，更刺激了投資和投機。因此，貫徹支持中央關于房地產的調控，一二線城市房貸利率應該取消優惠，回歸到正常水平。

此外，近日中國證券投資基金業協會研究制定了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號》，要求資管計劃禁投16個城市房產項目，從而堵塞過去一些金融機構利用監管的漏洞和空隙，將資金流入到房地產市場的行為。這必將收緊房地產領域的資金。

NBD：中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同發布《中國住房發展報告（2016~2017）》認為全國35個大中城市樓市普遍存在估值過高的風險，熱點城市的整體風險狀況較為突出，我國房價風險是否已經到危險水平？如何防范？

倪鵬飛：總體上，房地產風險處在可控水平，個別城市風險較大，比如一二線房價上漲過快的城市，房價事實上遠遠超出價值的合理水平。

防范風險一方面要“抑制炒”，另一方面要“支持住”；如果不抑制炒的話，房價很有可能會反彈。這次調控的特點是“邊調邊看，逐步完善”，希望平穩調整，不是一個迅速的下行，避免大起大落。

去年12月的中央經濟工作會議，再次提出建立促進房地產穩健發展的長效機制，相信今年會在長效機制建設方面有一些突破，所涉基礎性制度改革，也將逐步啟動。

NBD：我國房地產庫存中70%分布在三四線城市，去庫存效果尚不樂觀，您怎么看？

倪鵬飛：前年我們在研究和測算時發現：總體上去庫存大概需要四五年的時間。盡管都是三四線及以下城市，情況差別也非常大。首先，庫存和積壓過多的城市，需要減少供給，特別是減少土地供應，減少房地產投資和開發，這樣才有效，否則永遠去不完。其次，從需求層面來看，要改善三四線城市投資環境、生活環境，基礎設施和公共服務，讓老百姓不僅能夠生活，接受好的公共服務，而且能夠創業就業，這樣才會有更多的人到三四線城市去。有了更多的收入，才能最終增加住房的需求。