50城土地均價創新高 土拍市場有望逐漸回歸理性

當前土地市場溢價率明顯下降，成交規模也有所下滑。但值得注意的是，重點關注的50城土地成交價格環比、同比均有所上漲。業內人士表示，近期部分城市明確加大并已在落實供地目標。在土地端加大供應的背景下，土拍市場有望逐漸回歸理性。

50城土地均價創新高

“4月份，50個城市土地成交均價為6450元/平方米，環比增長28%，同比增長54%。觀察歷史數據，當前地價創下了2010年以來的最高水平。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期部分房企有較為強烈的補庫存需求，此類房企紛紛進入熱點三四線城市，導致部分住宅用地出現了溢價率超過200%的現象，拿地態勢推高了所在城市的地價。

分城市看，廣發證券研究報告指出，2017年以來一線供地節奏明顯加快，且推動成交同比顯著增長。同時，受成交結構性影響，住宅成交的占比提升，出讓金和樓面價較去年同期均大幅增長。二線城市受政策調控影響，宅地市場逐步趨于理性，溢價率回落至50%以內。三線城市整體依舊偏弱，但成交端復蘇帶動部分三線城市宅地市場升溫。

從全國100個大中城市住宅類用地供應土地規劃建筑面積來看，東海證券分析師劉振東表示，4月為2489.96萬平方米，環比下降0.22%，同比下降0.32%；住宅類用地成交規劃建筑面積2510.17萬平方米，環比上漲0.24%，同比上升0.05%；住宅類用地成交土地樓面均價環比上升0.05%，成交總價環比上升0.30%。

實際上，住建部和國土部日前已要求各地根據去化及庫存情況調整土地供應規模，并出臺中長期土地供給規劃指導地方土地供給。國泰君安分析師侯麗科表示，從數據上看，一線城市四月土地供應持續增加，合計供應土地62宗，規劃建面合計613萬平米，且土地成交溢價率從三月的44.05%下降到25.80%。疊加開發商補庫存的需求，今年土地供給的逐漸增加將對2017年開發投資起支撐作用。

二季度降溫料更明顯

“土地市場的熱度如何，關鍵還是要看企業的預期變化。”某研究中心研究員馬千里表示，在需求側調控多次加碼之后，目前市場矛盾的主要方面，已轉變成與“限價”相伴的供應意愿下降。不過，在央行“縮表”、地方“限售”、調控常態化以及企業的現金流壓力之下，已經有越來越多的中小企業選擇“松口”放開供應，而近期部分地方城市明確加大供地目標。因此，在判斷企業預期更趨向于理性的前提下，二季度土地市場的“降溫”或許會更明確。

侯麗科表示，上海規土局日前重新啟動3月份叫停的“臨港蘆潮港社區C0204地塊、臨港蘆潮港社區E0602地塊、奉賢區奉城鎮57-05區域地塊”等3宗地塊出讓，并將出讓方式調整為招標掛牌復合式，縮小競拍房企范圍，嚴防土地溢價率過高擾動市場情緒。與此同時，在土地端加大供應的背景下，土拍市場逐漸回歸理性。

嚴躍進表示，值得注意的是，從城市結構來看，部分三線城市的土地交易規模相對較大、溢價率也明顯超過50%。從這個角度看，后續對于熱點三線城市的地價泡沫問題也需積極進行關注。從后續市場趨勢看，預計未來供地節奏會加快，房企拿地的機會將增加。從土地政策和供應結構上看，包括近期蕪湖明確在新出讓土地中安排裝配式建筑試點項目建設、蘇州首次供應自持型商品住宅用地等，都是后續房企值得重點關注的內容。