一家地產公司以起訴小區業主委員會 外來物業公司“水土不服”？

4月8日，海翼地產三明有限公司起訴三元區左岸名都小區業主委員會，為其下屬的廈門海聯翔物業服務有限公司三明分公司進行維權。

一家地產公司何以起訴小區業主委員會，城市物業管理“那些事”究竟有多難？當前面臨著哪些問題？記者走近城市物業管理行業，試圖探其真相。

專家接到“特別交代”

省住建廳物業管理部門的專家，前來三明檢查驗收省級物業管理示范住宅小區時，曾接到特別交代：三明是山區地市，物業管理基礎較弱，不必一概地與沿海地區相比較，因此，在標準上可適當傾斜。

這位專家到三明后，對申報省優小區的三元區山水御園等小區作了實地考察，頗感意外，這里的物業管理水平，完全達到省優示范小區的標準，已經不要什么“傾斜”。

4月12日，記者來到這個小區采訪，實地感受物業管理的狀況。

這里給人的第一印象是小區規整，從高層樓房的外立面到空調位、空調排水管安裝等小細節，都整齊一致。小區道路整潔，綠地管理如新。

負責這里的物業公司是廈門海聯翔物業服務公司三明分公司。公司負責人告訴記者，細節決定成敗，物業管理更要注意這一點。記者跟隨物業公司人員，感受了幾處小區的物業管理細節：樓幢過道進口上方，原先是空敞的，海聯翔物業就在進口處上方加蓋了一塊擋板。物業人員說，這塊擋板，一是擋雨水，二是裝修時防止上層雜物掉落，起到安全防范作用。

這個小區的樓立面整潔劃一，保持了建筑的本來樣子，套房的防盜網全部裝在室內，整齊美觀。物業人員說，這是花了很大功夫才收獲的效果。山水御園1至8幢樓是小區首期工程，這8幢樓裝修時，物業公司每幢樓安排3名工作人員，分別負責客服、保安、保潔。物業人員與業主、裝修公司保持密切協調狀態，就是如此，仍有不少業主不理解，想方設法要將防盜網安裝在室外，動不動就報警，整個小區多時一個月報警上百次，引得民警經常趕來小區解決。物業公司頂住壓力，直至首期各家裝修結束。首期之后，業主一看，這些樓幢立面整潔美觀，親戚朋友來家里，都覺得這樣做很好，業主們心里才漸漸安定。

少不了的“底子”

中國百姓自古就有“房子要有人住”，房常管常新的思想。一幢房管好了，十年不舊，市住建局房管部門的專家這樣說。

管好一幢房，并非易事。除業主各自擁有的房屋，住宅小區內還有公共場所、公共設施。小區業主的共有財產也不少，道路、綠地、電梯、水泵、消防設施等。可在日常生活中，有的業主只顧自家房產，對公共財產卻形同漠視。一位地產商說，其實這些共有財產，業主也是花了錢的。拿水泵來說，一臺就幾萬元，消防系統大的一套要幾百萬元。

事關安居的電梯、消防設施等，必須依靠物業公司來專門管理。市質量技術監督局特安科負責人在接受采訪時說，小區的物業公司是電梯使用單位，是安全責任主體。電梯維保單位有沒有來例行檢查，檢查得怎么樣，物業公司都要監督。市消防支隊有關負責人告訴記者，物業公司還是消防設施的安全主體，消防車道，疏散通道，包括消防器材等，物業公司都要管，負有責任。

市房屋產權登記中心有關負責人在接受采訪時坦言，物業管理是現代城居生活少不了的“底子”。當前常被忽略的一點是，不少業主未充分認識到物業管理的重要性。房子建起來容易，但管起來卻是一個漫長的過程，只有懂管、善管，房子才不會舊，房子的各項功能才能正常并減緩老化。

一位法律專家在接受采訪時說，在《物業管理法規》中，物業機構被稱作物業管理企業，所謂物業管理即受業主委托代為管理，但是實踐中部分物業企業有意無意將這種委托關系誤認為類似于政府與公民之間的管理關系，動輒以管理業主者自居。

《物權法》將其定位為“物業服務機構”，這就明確了業主與物業的關系，物業公司應當以提供服務為己任。而且機構較之以“企業”，范圍更加寬泛，包括以公益為目的的法人和非法人組織。

物業公司的“水土不服”

謝洪波從事物業管理十幾年，做過沿海發達城市的物業管理，他來到三明后，感到三明的物業管理獨特的地方。

謝洪波舉了個例子，他的物業公司剛接管三明一樓盤小區時，按照沿海城市物業管理模式，盡量不讓業主看到物業員工在干活，只管樓道衛生搞干凈了，綠地整清楚了，東西管好來。他們這樣做，并未贏得業主的滿意，常聽到業主反映怎么都見不到物業公司的人。物業公司醒悟過來，調整了工作方法，盡量在周末等時間安排物業員工在小區內干活，業主看到物業人員在忙活，心里就感到踏實了。

一位業內人士說，物業公司只有克服“水土不服”，才能真正落地，為小區物業做主。能夠落實示范小區標準，海聯翔物業公司在小區新房裝修期間，實現了新的突破。裝修公司來了，要先告知方案，房里哪些不能打，不能動；裝修垃圾出來了，先清再說；施工隊進場，必須辦出入證；客服、保安每套房每天至少巡2次等等。

居民想做室外防盜網，一個很大的現實需求是晾曬衣物。衣服晾曬可是件生活大事，海聯翔物業就把樓頂的天臺利用起來，依天臺牽搭了多條晾衣鐵繩，而且合理安排，十分方便，居民乘電梯上樓，就可把衣服曬了。一戶羅姓居民，在裝修期間最反對把防盜網做在室內，如今他也習慣了到樓頂天臺曬衣服，還說每天上下，活動筋骨，還能健身。

細節還體現在一些尋常人不注意的地方，海聯翔物業人員帶著記者參觀了8號樓頂層的電梯房。這個電梯房地面漆上綠漆，干凈整潔，通風敞亮，在進梯房門檻位，還安裝了一塊擋鼠板。公司的檔案室豐富整齊，涉及的服務管理事項細分到1200多條。

物業管理的難處，平常看不見，最難的時候，有不同意見的業主叫了社會上的人過來打架。但業主的自覺行為，最能說明問題，山水御園1400多入住戶，物業費收費率達98%，有的已交到2019年。

海聯翔物業在三元區左岸名都小區的服務是否一帆風順？這里的業主與物業之間究竟還有什么樣的矛盾糾紛？三明物業管理如何在新與舊之間“轉型升級”，記者將繼續給予關注。