一家民營農貿市場的“REITs”破局之路

東南網5月30日報道（福建日報記者 林蔚）臨近端午，位于福州市倉山區的華威西營里農產品交易中心越發熱鬧繁忙。自2013年從福州老城區搬到現址，這家一代代福州人記憶里的農貿市場又走過了12年。但少有人知的是，該交易中心還是全國首單農貿市場公募REITs（不動產投資信托基金）和福建省首單民營企業公募REITs——易方達華威市場REIT的底層資產。

今年1月底，易方達華威市場REIT正式在深圳證券交易所上市發行，因收益穩定，該項目上市至今在二級市場走勢良好，釋放出資本市場高度認可的明確信號。

為什么全國首單農貿市場公募REITs以華威西營里農產品交易中心為底層資產？作為該交易中心所有方的福建華威農商（集團）有限公司（以下簡稱“華威農商”）何以拿下全省首單民營企業公募REITs？帶著疑問，記者近日走進這家民營農貿市場，探尋它的“REITs”資本破局之路。

農貿市場全國首單何以煉成

2013年搬遷之前，位于烏山腳下的西營里市場一直是福州人氣最旺的農貿市場之一。今天的華威西營里農產品批發市場里，有許多商戶都是從當年的老西營里直接搬遷過來，并且一直沒有變過。

“商鋪出租一直很穩定，交易中心一層的商鋪甚至一鋪難求。”華威農商負責人張惟浩介紹。

華威農商是已創辦40年的福州老牌民營企業——福建華威集團的全資子公司，也是華威西營里農產品批發市場的運營管理機構。2023年，已成功運營華威西營里農產品批發市場10年的華威農商對以REITs完善消費基礎設施的資本運作方式心動了。

REITs，是向投資者發行收益憑證，募集資金投資于不動產，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。它是把流動性較低、非證券形態的固定資產轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程，是固定資產證券化的重要手段，可幫助企業回籠資金、盤活存量資產。2020年4月，我國基礎設施REITs試點工作正式啟動。2023年，國家發改委、證監會相繼發布文件，將公募REITs資產類型拓展至消費基礎設施，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等項目發行基礎設施REITs。

作為與百姓民生息息相關的消費基礎設施，農貿市場的建設運營周期長、投入大，而且要求資金流保持穩定。對一貫秉持穩健理念的華威農商來說，自建設起，華威西營里農產品交易中心就依法依規履行了立項、規劃、環評、施工許可和竣工驗收等各項手續。而對消費基礎設施REITs項目來說，核心要求恰恰聚焦于資產的合規性。

彼時正在尋求進一步盤活資產、穩步擴張的華威農商管理層在啟動項目申報之后很快意識到，“合規性”是他們能跑贏全國其他農貿市場做成REITs項目首單的關鍵所在。

省發改委有關負責人介紹，自基礎設施REITs試點工作啟動以來，福建省和福州市相繼出臺《福建省促進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發展的若干措施》《福州市促進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發展的若干意見》等文件，以務實舉措加快推動基礎設施REITs發行。

在有關部門幫助下，華威農商一方面積極與監管機構溝通，快速響應反饋意見，另一方面與基金管理人、中介機構密切配合，建立專業協作機制。據了解，在易方達華威市場REIT項目申報推進過程中，有關部門經過合規審核，對該項目給予充分肯定與支持，并根據監管審批要求依法依規出具函件對有關事項予以確認，使項目申報得以順利推進。

“項目底層資產的充分合規，加上集團的運營管理，使其各項經營指標長期保持在高水平，為這次REITs項目的順利申報、成為全國農貿市場首單打下堅實基礎。”張惟浩說。

民營企業全省首單底氣何在

民間投資，是經濟活力的晴雨表，也是參與重點項目建設的重要力量。近日國新辦舉行的介紹《關于持續推進城市更新行動的意見》有關情況的新聞發布會上，國家發展改革委有關負責人表示，對于回報水平適中、社會資本具有投資意愿的領域，要充分發揮政府和社會資本合作新機制、基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）等作用。

易方達華威市場REIT的上市，是民間資本參與區域重點項目的一次先行先試，在全國率先開辟了農貿市場領域基礎設施投融資的新路徑。能夠拿下全省首單民營企業公募REITs，華威農商的底氣何在？

答案藏在踏踏實實做實業的作為中。

長期以來，華威西營里農產品批發市場都保持著穩健運營的狀態，它不僅是福州市唯一一家滿足城市一站式購齊功能、具備顯著二級農產品批發市場特征的項目，還是全國誠信示范市場，交易品類涵蓋水產品、凍品、干貨/調味品、肉禽、蔬果、冷庫（冷鏈倉儲區）、倉儲、海鮮美食體驗、電商直播等，2023年度交易額超100億元。

根據易方達華威市場REIT的2025年第1季度報告，截至3月31日，該基礎設施項目可供出租面積75708.07平方米，實際出租面積66405.03平方米，出租率87.71%，租賃合同平均剩余期限為5.47年，收繳率為100.00%，報告期內平均租金單價為134.42元/平方米/月，運營情況良好。

“近些年來經濟形勢復雜多變，我們愈發感到農貿市場的經營是事關百姓菜籃子、米袋子的民生大事，要心無旁騖堅守做好。”張惟浩表示，下一步，將會把易方達華威市場REIT發行取得的凈回收資金用于專業市場的投資建設，盤活存量資產。同時，華威農商正積極培育可擴募資產項目，如華威西營里農產品交易中心南區、華威建新花卉交易中心、華威西營里蔬果一級批發市場等，上述項目總規模近30萬平方米，目前正在有序推進之中。