福州一小區業主打贏停車費官司 物業公司被判返還345萬余元

小區停車位的收益究竟應歸物業公司作為停車管理服務費，還是應視為業主公共部分的收益？近期，福州倉山區吉苑小區業主委員會收到福州市中級人民法院的判決，要求小區原物業公司返還停車收益345萬余元及相應利息。

這一判決結果的背后有著什么樣的法理？18日，記者就此采訪了該案的一審法院以及法學專家。

業主維權：

解聘物業公司 追討停車費

案涉小區住著1500多戶居民，規劃有地面停車位442個、地下室停車位167個，以及業委會后續增設的若干地面車位。自2005年8月起，某物業公司受開發商委托，為該小區提供物業服務，包括車輛停放管理，費用為室外每車每月60元、地下室每車每月70元。

物業公司管理小區期間，小區環境不佳，停車秩序混亂。2018年，小區業委會成立，于2019年1月14日通過合法程序解聘了物業公司，次日該公司撤離。

2022年，業委會向法院提起訴訟，要求被解聘的物業返還2005年8月至2019年1月15日期間小區地面停車收益及利息。

法院判決：

物業公司返還345萬余元

一審時，倉山法院認定，小區規劃的442個地面停車位及業委會增設的車位，雖經規劃但無獨立產權，且未明確歸屬開發商或業主，但實際占用了小區共有場地，故應視為全體業主共有。小區原物業公司收取的每車每月60元停車費，作為管理業主共有區域所得，應歸全體業主所有。小區原物業公司辯稱停車費為停車管理服務費，并非案涉小區的公共收益，缺乏依據，法院不予采信。

倉山法院判決小區原物業公司扣除25%管理費后，返還75%的地面停車收益，即3453795元以及相應利息。小區一審判決后，小區原物業公司上訴，福州市中級人民法院二審維持原判。

倉山法院三級法官劉培玲表示，根據相關規定，建筑區劃內規劃的車位、車庫歸屬需當事人約定；未約定的，占用共有道路或場地的車位屬業主共有。本案中，地面車位無獨立產權，且未證明有明確的權屬約定，故判歸業主共有，收益亦應歸業主。

以法釋理：

何種停車位為業主共有

福州大學法學院副教授唐士亞指出，近年來，隨著私家車數量的激增，小區地面停車位的收益分配問題頻發，成為業主與物業公司的矛盾焦點。這些停車位，系依據政府頒發的建設工程規劃許可證，在住宅區內直接設置而成。

關于此類停車位的權屬界定，民法典第二百七十五條明確規定：規劃內的車位、車庫歸屬，可通過出售、附贈或出租等方式由當事人約定；占用業主共有道路或場地的車位，自動歸業主共有。本案中，小區內的442個地面停車位及業委會增設的車位，均占用了小區共有區域，且未見開發商與業主就歸屬作出明確約定。因此，這些車位依法應視為業主共有。

此外，民法典第二百八十二條規定：利用業主共有部分產生的收入，扣除合理成本后，歸業主共有。就本案而言，對于案涉車位的停車費收入在扣除必要、合理的管理成本費用后，剩余部分應屬于業主共有。

唐士亞建議，面對小區管理中的不合理現象，業主可通過成立業委會加強監督，同時可向相關部門反映問題、投訴舉報，乃至訴諸法律，以切實保障自身權益。他特別提到：“本案中，業委會通過訴訟成功維護業主權益，不僅樹立了典型，也為推動物業管理行業的規范化發展貢獻了寶貴經驗。”（記者 林春長 通訊員 羅曼）