福州四城區全面啟動居住權登記 買二手房要特別留意

重要通知！6月1日起，福州四城區（鼓樓區、臺江區、晉安區、倉山區）居住權登記全面啟動，今后買賣二手房，如果沒有明確“居住權”問題，就有可能出現“房子歸你，他人入住”的情況！

居住權

不會隨產權人信息的轉變

而發生變化

福建中美律師事務所林律師：“居住權的設立，是為了將房屋使用權在居住權人和所有人之間進行分配，從而滿足贍養、撫養等不同的需求，可以解決特定的家庭成員和家庭服務人員之間的居住困難，保障弱勢群體住有所居，如父母將房屋過戶給子女之前為自己設置居住權，獨居老人去世前為保姆設置居住權。”

林律師表示，居住權不會隨產權人信息的轉變而發生變化。

所以，購房者雖然可以過戶有居住權的房屋，但不能消滅居住權。

擁有居住權的人雖然沒有房屋所有權，但可長時間甚至終生居住，受到法律保護。

而購房者只能等居住權期限屆滿或者居住權人死亡，才能擁有房屋全部的使用權。

在買二手房之前，如果沒有明確這個問題，就有可能出現“房子歸你，他人入住”的情況。

二手房居住權要怎么查

林律師表示，《民法典》第三百六十八條規定“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”也就是說，居住權需登記過才合法有效，所以居住權要通過當地不動產登記部門查詢（要求賣方提供合法的證件，包括產權證書、身份證件、資格證書以及其他證件以便查詢）。

在二手房交易中購房者要注意

不僅要查清房屋產權情況、有無抵押或查封、有無出租等，還要查明房屋有無“居住權”，避免“踩雷”。

房主也應注意

當房屋已有的居住權因期限屆滿或其他原因歸于消滅時，應及時辦理居住權注銷登記，以免造成麻煩。

什么是居住權？為什么要登記？應該怎么登記？這些信息趕緊收藏起來！

什么是“ 居住權”？

“居住權”是今年1月1日起施行的《民法典》物權編的新增內容，屬于用益物權的一種。

根據《民法典》，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

通俗來講，“居住權”就是房主可以通過合同或者遺囑的方式賦予任意他人居住該房子的權利，直至居住權期限屆滿或者居住權人死亡。

根據《民法典》，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。

由此可見，“居住權”作為用益物權的一種，當事人向登記機構申請登記，經登記機構登記后“居住權”才生效。

為什么要居住權登記？

在這里，通過幾個例子簡單說明“居住權”的應用場景。

?老人欲將房屋過戶給子女，但是又擔心過戶以后子女對其不管不顧，甚至將老人掃地出門。老人可以在登記機構登記居住權，約定居住期限至自己死亡，解決后顧之憂。

?老年人既想子女獲得房屋所有權，又希望能兼顧盡心盡力照顧自己的、生活條件不太好的親戚或保姆，可通過登記居住權，讓他們在自己壽終之后一段時間內繼續有房可住。在此期限內，老人子女無權要求他們退房。

?在婚姻存續期間購買的房產，后二人感情破裂意欲離婚，雙方協議約定由一方享有全部的房屋所有權，并補償另一方房屋折價款。但實際生活中，經常會有一方無法在約定期限內取得折價款的情況，雙方可約定一方在取得折價款之前一直享有房屋的居住權來保障自身的合法權益。

登記居住權的方式有哪些？

“居住權”可以通過合同約定的方式設立，也可以通過遺囑方式設立或者因生效法律文書設立。

以書面形式訂立居住權合同的方式設立居住權的，應當由居住權合同的雙方當事人共同申請。房屋屬于共有的，共有人應當共同到場申請。居住權合同的內容一般包括當事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權期限以及解決爭議的方法。

以遺囑方式設立居住權的，尚未辦理繼承、受遺贈轉移登記的，可以由遺囑設立的居住權人單方申請。但被繼承、受遺贈的房屋存在共有人的，其他共有人應當到場表示同意。因繼承、受遺贈已經辦理轉移登記且未再辦理轉移登記，申請人應當是遺囑設立的居住權人和現不動產登記簿記載的全部產權人。

因生效法律文書設立居住權的，申請人應當是生效法律文書確定的享有居住權的當事人。

應該怎么登記居住權？

福州市不動產登記和交易中心人士表示，依法通過居住權合同、遺囑、生效法律文書等設立居住權的，

申請人可持相關材料至鼓樓區福嶼路200號福州市不動產登記和交易中心本部辦事大廳現場申請辦理居住權登記。

房屋用途為住宅且已取得不動產權屬證書，發生以下情形之一的，當事人可申請辦理居住權首次登記：1.通過居住權合同設立居住權的；2.通過房屋所有權人立下遺囑設立居住權的；3.通過人民法院、仲裁機構的生效法律文書設立居住權的。

通過居住權合同設立居住權的，由房屋所有權人和居住權人雙方共同申請。

以人民法院、仲裁機構的生效法律文書設立居住權的，可以由居住權人單方申請。

以遺囑方式設立居住權的，在辦理繼承、受遺贈轉移登記時，由繼承人和居住權人一并申請辦理居住權首次登記；或在辦理繼承、受遺贈轉移登記后，由居住權人和房屋所有權人共同申請辦理居住權首次登記。

申請居住權首次登記，應提交哪些材料？

1.不動產登記申請書（居住權）；

2.身份證明；

3.不動產權屬證書（通過人民法院、仲裁機構的生效法律文書方式設立居住權的可不提交）；

4.居住權合同（通過居住權合同方式設立居住權的提交）；

5.遺囑、遺囑人死亡證明（通過遺囑方式設立居住權的提交）；

6.生效法律文書（通過人民法院、仲裁機構的生效法律文書方式設立居住權的提交）。

備注：第3、4、5、6序號，根據居住權設立情形選擇提交。

這些事請注意

“居住權”不得轉讓、繼承、出租

根據《民法典》第三百六十九條：居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。

不得轉讓：居住權人對他人的住宅享有占有、使用的權利，但只能由居住權人本人享有，居住權人不得將其享有的居住權轉讓。

不得繼承：居住權人死亡的，居住權消滅，居住權人的繼承人不能繼承居住權人對住宅享有的居住權。

不得出租：居住權是占有、使用他人住宅的權利，其目的是滿足權利人生活居住的需要。因此，一般情況下，已經設立了居住權的住宅不得出租。

“居住權”非永久存在

根據《民法典》第三百七十條：居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。

二手房交易應留意“居住權”

考慮到居住權的特性，今后市民進行二手房交易時，應注意被交易的房屋是否設立了居住權。避免房屋過戶后因居住權的問題無法及時交房，出現“房子歸你 他人入住”的情況。

轉擴，告訴身邊人！

（福州晚報記者 江海）