樓市供應格局巨變：政府將不再壟斷住宅用地供應

中國樓市供給側改革正在推進，多主體供應居住用地和住房的格局有望加快建立。

據新華社報道，國土資源部部長姜大明15日說，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

這意味著，政府將不再是住宅用地的唯一提供者，房地產開發商也不再是一手住房的唯一提供方。

（第一財經記者 王曉東攝）

過去多年，我國城市商品房開發的模式一般為房地產開發企業從政府部門購得國有土地，然后進行開發并對外銷售。其特點之一是由政府土地出讓部門提供土地，二是必須是國有土地，集體土地須征收為國有土地后方能出讓。

2017年12月召開的中央經濟工作會議要求，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。上述國土部的表態應為落實中央經濟工作會議的舉措之一。

新華社發表評論稱，政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產企業自有土地、農村集體經營性建設用地，是貫徹中央提出的建立多主體供應、多渠道保障租購并舉“兩多一并舉”住房制度基礎性的土地制度變革，可望漸別土地財政、抑制地產投機，滿足住有所居，同時維護不動產市場穩定。

國企自有用地建住宅有先例

中原地產首席分析師張大偉分析認為，過去中國房地產的20年發展歷史，其實就是國有土地發展歷史，特別是商品房住宅土地，來源單一，地方土地財政依賴房地產依賴土地招拍掛，國有土地招拍掛出讓是商品房住宅土地的唯一來源。

這種現狀造成的一個弊端，就是一些地方土地出讓部門有意無意地調節土地供應節奏，熱點城市居住用地相對不足，且土地出讓價格一再走高，助推房價上漲。

如何解決這個弊端？首先居住用地供應要相對充足，才能緩解熱點地區樓市供需緊張局勢。如果城市的國有居住用地供應不能填補供應缺口的話，在符合要求的情況下，一些國有企業也可以利用原國有劃撥用地變更土地性質為國有居住用地，并進行后續開發；此外，集體建設用地也可提供居住用地的供給。

利用國有企業自有用地建設住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。

北京市住建委相關負責人上月曾介紹，北京進一步引導和鼓勵全社會支持參與住房保障工作，不斷拓寬保障房籌集渠道，多主體供給，形成了廣泛合力。其中，鼓勵國有企業利用自有用地建設保障房，加大政策支持力度，目前已建設約12萬套。

“鼓勵國企拿出自有用地建設保障房，是增加保障房的供給渠道，而非企業自建房為企業內部職工福利分房。”上述負責人表示，這些房源均面向社會符合條件的保障房家庭進行公開配租配售。

此次官方雖然表示“將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法”，但并未透露將允許在這些土地上建設什么性質的住房，還將是保障性住房？還是可能公開對外銷售，目前尚不得而知。

租購并舉再進一步

政府不再壟斷住房用地，除了可以盤活非房地產企業自有土地，農村集體經營性建設用地也是一個可以提供住宅用地的供應渠道。

去年8月底，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，國土部會同住建部根據地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

兩部委稱，此舉還將有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優化配置和節約集約利用，加快城鎮化進程。

“鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性，13個城市基本都屬于一二線城市，這些城市國有土地相對緊張，而部分區域存在的城中村等集體土地，如果部分進入租賃市場有利于房源供應，也有利于城中村改造。”張大偉稱。

他表示，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發商開發商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%~2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，集體用地建設的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上，對于集體產權擁有者來說，可以獲得穩定回報。

利用集體土地建租賃房并非新鮮事物。超大城市，早在2011年，北京就已經向中央部委申請開展利用集體建設用地建設租賃住房。此后，京滬兩地集體土地建設租賃房試點申請獲得了國土部批準。

從2011年起，北京先后在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、溫泉鎮351地塊、昌平區北七家鎮等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設租賃住房1.28萬套。

國土部土地利用司有關負責人曾表示，北京、上海作為首批集體土地建租賃房試點城市，幾年來試點項目運行取得了良好的效果，一是增加了住宅用地來源和租賃住房供給。二是擴展了集體經營性建設用地的居住和產業發展功能。三是對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環境等方面，發揮了積極作用。四是拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道，農民獲得長遠穩定收益，有獲得感。

北京2017年確定了較為宏大的利用集體土地建租賃房計劃，從2017年起的5年里，將供應1000公頃集體土地，用于建設租賃住房。

截至2017年12月底，北京市實現集體地租賃住房用地供應203.9公頃，完成率102%，超額完成2017年度供應任務。

張大偉認為，中央經濟工作會議提及的建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，多主體供應房源，必然需要多主體供應土地，“政府不再壟斷住房土地供應，對集體土地價值將有非常大的提升影響。對于城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場來說也能起到緩解供需矛盾的作用。”

在集體土地上建租賃房，業界一度有疑慮，此舉是否會造成新的小產權房問題？

此前，一位地方國土局局長就曾坦言，集體土地建租賃房與小產權房有差別，差在哪里？就是差在一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實際上就成了變相賣房，與小產權房無異。

國土部和住建部在確定13個試點城市時曾強調，集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。