200億拿地 正榮10%理論避“地王”大坑

2月的蘇州乍暖還寒，土地市場(chǎng)卻已率先升溫，14宗地共計(jì)收金178億元。經(jīng)歷了去年的樓市火爆之后，蘇州樓市從去年下半年開始逐漸回穩(wěn)，土地價(jià)格也開始平緩，很多開發(fā)商也逐漸有了補(bǔ)貨需求。

在新年的蘇州的第一場(chǎng)土地大戰(zhàn)中，不乏有房企依舊創(chuàng)造了100%溢價(jià)拿地價(jià)格，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依舊兇猛。其中，蘇地2016-WG-77號(hào)地塊由正榮地產(chǎn)(下稱“正榮”)以24.27億元競(jìng)得，樓面價(jià)14522元/平方米，溢價(jià)率46%。伴隨著上述土地的獲取，正榮已經(jīng)在蘇州獲得了8個(gè)項(xiàng)目。

“土地投資重要的就是對(duì)抗人性和踩對(duì)周期，每個(gè)人都拿到一定的籌碼，但是怎么使用才是打得一手好牌的關(guān)鍵。”正榮副總裁兼上海公司總經(jīng)理肖春和告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

坡道上的周期

時(shí)間回到2015年下半年，當(dāng)時(shí)土地價(jià)格較2015年上半年已經(jīng)有所提高，“地王”現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。正榮內(nèi)部對(duì)于土地周期都有了不同的看法。有的人認(rèn)為需要激進(jìn)一些繼而進(jìn)取，有的人則希望保守穩(wěn)健對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)。

分管土地投資的肖春和經(jīng)常用手背來比喻土地的周期問題。他用右手指著左手的手背中間，繼而對(duì)公司其他決策者說，目前土地價(jià)格就像在這個(gè)山坡的半坡上面，雖然比之前(2015年上半年)高了一些，但是還沒有到頂點(diǎn)。

“只有認(rèn)識(shí)到這個(gè)邏輯，我們才敢繼續(xù)拿地。從2015年11月到現(xiàn)在，我們蘇州項(xiàng)目從2個(gè)擴(kuò)展到8個(gè)，也正是基于對(duì)于周期的判斷。”肖春和說。

彼時(shí)，肖春和剛剛開始分管土地投資，他開始建立正榮的拿地規(guī)則。

“我們拿地通常會(huì)有幾個(gè)步驟，在初步判斷階段主要由我們的子公司進(jìn)行判斷，在拿地前期通過子公司進(jìn)行客戶研究給出一份市場(chǎng)報(bào)告和預(yù)期價(jià)格。之后，我們每周通過一個(gè)投資委員會(huì)來進(jìn)行價(jià)格、方案、測(cè)算、資金拼盤的二次審核，其中營(yíng)銷部門、財(cái)務(wù)部門、設(shè)計(jì)部門、成本部門、運(yùn)營(yíng)部門都共同參與我們的投資委員會(huì)對(duì)項(xiàng)目的論證，進(jìn)一步論證土地的可取性。最后，在拿地的前一天，由投資部上報(bào)決策委員會(huì)決定授權(quán)價(jià)格。”正榮投資發(fā)展部總經(jīng)理朱浩告訴記者。“拿到項(xiàng)目很難，因此我們有個(gè)原則就是不錯(cuò)不漏。”

不錯(cuò)就是指不拿超過授權(quán)價(jià)格的土地，因?yàn)槊繅K土地每家房企的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)不一致，有的房企按照規(guī)模進(jìn)行測(cè)算，有的房企按照利潤(rùn)進(jìn)行測(cè)算，還有的房企因?yàn)榕赃呌许?xiàng)目因此測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)又有變化，導(dǎo)致每家房企的授權(quán)價(jià)格實(shí)際上有很大的差別。在朱浩眼中，一旦超過授權(quán)價(jià)格就直接放棄，否則會(huì)帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

事實(shí)上，在近幾年的土地市場(chǎng)，不斷有房企爆出超過授權(quán)價(jià)格拿地的情況，隨之而來的是項(xiàng)目的虧損。對(duì)于大型企業(yè)，可能是單一項(xiàng)目的盈利困難。而對(duì)于中小企業(yè)，可能就會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目無法按時(shí)周轉(zhuǎn)，繼而影響企業(yè)發(fā)展。

在這個(gè)日益競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，正榮目前項(xiàng)目所在的城市幾乎是國(guó)內(nèi)一、二線核心城市，無論是正榮還是其他房企都對(duì)這些城市的土地虎視眈眈，因此不漏成為正榮投資的一個(gè)重要原則。第一財(cái)經(jīng)記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)，正榮在過去一年拿地金額超過200億元。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年正榮全年銷售業(yè)績(jī)490億元。

但是，業(yè)內(nèi)也有開發(fā)商人士表示，不漏的原則僅僅適用于一定規(guī)模的企業(yè)，很多體量較小的土地實(shí)際上可操作價(jià)值并不大，更應(yīng)該把時(shí)間放在研究大項(xiàng)目的拓展上。

“10%”理論

利潤(rùn)率、投資回報(bào)率是開發(fā)商普遍遵循的土地?cái)U(kuò)展重要指標(biāo)，但是單單按照這樣的指標(biāo)算，其實(shí)拿地是很困難的。

按照肖春和的說法，正榮要求每個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)率在10%，因此很少拿到“地王”。但事實(shí)上，如果按照這個(gè)10%的測(cè)算，正榮很多土地都拿不到。因此，肖春和還有另外一個(gè)10%的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)。

“我們通常測(cè)算未來的銷售價(jià)格都會(huì)考慮到遠(yuǎn)期的價(jià)格上漲和利好兌現(xiàn)，以及周邊樓盤的價(jià)格，因此進(jìn)行了一個(gè)價(jià)格測(cè)算。但是實(shí)際上一般土地拍賣一結(jié)束，周邊樓盤都會(huì)出現(xiàn)一個(gè)5~10%的漲價(jià)，因此我們?cè)谶M(jìn)行價(jià)格測(cè)算時(shí)還會(huì)考慮到某些城市這個(gè)5~10%的上漲因素。”肖春和告訴記者。

有了這個(gè)5~10%的增幅，使得正榮的授權(quán)價(jià)格較有優(yōu)勢(shì)，這樣也給了正榮更多的拿地機(jī)會(huì)。

朱浩認(rèn)為，除了自己的授權(quán)價(jià)格預(yù)判外，通過合作、并購(gòu)等模式的拓展也將助力企業(yè)更多地拿地。以蘇州為例，其中正榮的8個(gè)項(xiàng)目就有合作、并購(gòu)等類型的項(xiàng)目。

正榮總裁林朝陽認(rèn)為，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，僅依靠招拍掛獲得土地資源對(duì)房企而言成本太高了，合作開發(fā)不僅可以實(shí)現(xiàn)合作雙方的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，還可以降低公司的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，緩解資金壓力，優(yōu)化資源配置。

“我們老板經(jīng)常有一個(gè)49%和51%原則，就是在合作的過程中可以適當(dāng)進(jìn)行條件讓步，正榮可以稍微吃虧一點(diǎn)占49%的利益，大家一起做好蛋糕，一起分享收益。”朱浩解釋道。

事實(shí)上，合作和并購(gòu)也是很多開發(fā)商未來探索的一種新的項(xiàng)目獲取模式。

“蘇州市場(chǎng)很多項(xiàng)目都在找合作，并購(gòu)的項(xiàng)目也會(huì)出現(xiàn)，之前有些企業(yè)拿地價(jià)格過高，現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)壓力較大，這里面不乏好項(xiàng)目。”海亮地產(chǎn)江蘇公司總經(jīng)理黃征告訴記者。

克而瑞分析指出，對(duì)于傳統(tǒng)房企而言，收購(gòu)?fù)恋鼗蝽?xiàng)目，無疑是加速企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張、增加可售資源最直接、最有效的方式之一。一方面，收購(gòu)方式獲取項(xiàng)目一般而言拿地成本相對(duì)較低，可以使企業(yè)避開激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);另一方面，部分收購(gòu)獲取的項(xiàng)目，可以快速推出市場(chǎng)，加速企業(yè)資金回流。