重點二線城市庫存仍下滑 需防這些城市接棒上漲

今年以來，在一線城市和二線熱點城市樓市火爆的情況下，主要城市庫存不斷下滑，一些熱點城市由于供應不足，房價仍面臨較大的上漲壓力。

上海易居房地產研究院發布的35個城市住宅庫存報告顯示，截至2016年7月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24478萬平方米，環比減少1.0%，同比減少5.6%。

這35個城市包括一線城市：北京、上海、廣州、深圳。二線城市：長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧。三線城市：淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

報告顯示，7月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為2161萬平方米，環比減少11.6%，7月份推盤節奏相比6月份有所放緩，體現出淡季效應。7月份，35個城市月度新增供應量小于新增成交量(其中7月份新增成交量為2414萬平方米，環比減少6.9%)。新增供應小于新增成交，所以促使7月份的庫存出現了下降。

從反映去庫存壓力的存銷比來看，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.0，該數值相比6月份10.5個月收窄了0.5個月的水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《第一財經日報》，觀察歷史數據，目前存銷比處于歷史低位，這是近期房價持續上漲且漲幅偏大的市場邏輯。預計2016年第三季度該指標總體上會在低位徘徊，也意味著后續房價上漲壓力仍然很大。

分城市類型來看，7月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為8.5、9.6和14.7個月。相比6月份9.0、10.0和15.6個月的數值而言，三類城市均有加快的表現。

這其中，一線城市已連續19個月存銷比數值低于12，這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。同時，新房市場的去庫存周期較小，相應房價上漲的壓力可能會轉嫁到二手房市場上。

二線城市的邏輯和一線城市類似，目前存銷比處于12個月以下的水平，房價上漲幅度相對也較大。部分城市存銷比數值比一線城市還要小。三線城市存銷比數據繼續縮小，但相比一二線城市，依然較大。

從35個城市的具體數值看，北海的存銷比數值最高，為30個月，相比6月份有所提高。另外，類似西寧等城市的存銷比也比較高。從數值上看，北海和西寧這兩個城市去庫存周期都超過了兩年的水平。此外，濟寧、煙臺的存銷比也都超過了20，總體上存銷比較高的城市主要集中在三四線。

相比之下，南京、合肥和南昌等城市的存銷比較小，這一數值都在5以下，尤其是南昌和合肥這一數值都低于2。此外、蘇州、杭州、濟南和廈門的存銷比也都比較低，此類城市近期房價上漲壓力較大。

根據國家統計局公布的7月份70個大中城市房價指數顯示，從領漲的城市來看，2月前領漲均為深圳、上海、北京等一線城市，從3月一線城市收緊調控后，以廈門、合肥、南京為代表的二線城市名列前茅。尤其是廈門和合肥，這兩個城市自今年3月后上演了領漲“二人轉”。

不過，相比此前上漲幅度較大、目前房價已處高位的二線“四小龍”廈門、蘇州、南京和合肥。南昌和濟南此前的上漲幅度不多，后期在本輪房價“板塊輪動”的特點之下，需要防止這些城市“接棒上漲”。

嚴躍進說，35城去庫存周期總體上處于下行態勢，到了7月份則繼續下行，且處于歷史較低水平，這會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。從市場預期穩定等角度看，抑制房價已變得刻不容緩。

他認為，對于一些重點二線城市而言，去庫存周期甚至低于6個月的水平。部分城市雖然已經出臺了限購等相關政策，但抑制房價的壓力依然會比較大。從供給側結構性改革等思路看，積極增加土地供應、抑制土地價格過快上漲。